순간 방심하면 피할 수 없는 것이 전세사기입니다. 서울·수원·대전 등 전국적으로 전세사기 피해자가 속출하고 현재 피해자가 1만 명이 넘어섰습니다. 그리고, 지난주에는 서울에서 70억 원대 전세사기 사건이 적발되었습니다. 그래서, 전세사기의 전형적인 유형과 예방을 위한 방법에 대해서 알려드리겠습니다.
전세사기 피해자 집계
지난 6월 출범 후 전세사기피해지원위원회에서 인정한 피해자 가결 건수가 총 9,109건입니다.
임차보증금 1억 이하가 약 45%, 1~2억은 약 35%, 2~3억 이하는 약 17%이고, 지역은 서울 26%, 경기 20%, 인천 20%로 수도권이 2/3를 차지했고, 부산 약 12%, 대전 약 8%로 피해 건수가 많았습니다. 주택 유형은 다세대주택 약 35%, 오피스텔 25%, 아파트 및 연립 20%, 다가구는 약 12%였고, 피해자 연령대는 20~30세 미만은 23.4%, 30~40세 미만 48.6%로 40세 미만에서 72%로 가장 많았습니다.
깡통전세
해당 주택의 대출금과 전세보증금의 합이 집값의 70%가 넘으면 깡통전세로 봅니다. 특히, 해당 주택(또는 아파트)의 매매 가격이 급격히 내려가는 시점에 주로 발생하게 됩니다. 보통은 집값 상승을 예측해서 본인 자금에다 은행에 대출을 받아 주택이나 아파트를 사지만, 부동산시장 침체로 주택 가격 하락이 지속될 경우 집값 하락과 함께 대출 이자에 대한 부담도 누적될 수밖에 없습니다. 결국, 대출금 이자를 연체하다가 경매로 넘어가게 되면 전세 세입자는 전세보증금 전액을 회수하지 못하고 손해가 발생할 수도 있습니다.
임대인(집주인)이 고의적으로 보증금을 돌려주지 않으려는 사기 행위를 보통 '전세사기'라고 합니다. 주로 20대~30대의 사회초년생이나 신혼부부가 전세사기 피해자가 되는 경우가 많아서 안타까운 상황입니다.
전세사기 유형
1. 갭투자
뉴스에 종종 회자되던 빌라왕, 건축왕 등 주택을 수백채 이상 소유할 수 있는 대표적인 방법이 갭투자였습니다. 신축 빌라는 시세를 정확하게 파악할 수 없다는 점을 악용해서 빌라를 2억에 매수한 후 2억 3천~2억 5천에 전세 계약을 하면 남는 차액으로 다른 곳의 빌라를 매수하는 방식으로 사용되었습니다. 정부의 대출 규제와 세금의 영향으로 지금은 상당히 리스크가 큰 투자 방법입니다.
2. 집주인 변경
빌라 신축 후 건축주 A는 세대별로 보증금을 모두 받고 B에게 명의 이전을 하는 것입니다. 총 7세대로 구성된 신축 빌라를 세대당 2억 원씩 보증금을 총 14억을 받고, B에게 15억에 양도할 경우 B는 14억이 아닌 1억으로 15억 원의 빌라 소유자가 됩니다. 여기서 발생하는 문제가 임차인들은 B가 보증금을 반환해 줄 수 있는지 여부를 확인할 수 없다는 것입니다. 특히 '전세사기'의 경우 B 씨가 실질적인 소유자가 아닌 '명의대여자'인 경우가 많기 때문에 전세보증금을 반환받을 수 없는 상태가 대부분입니다.
전세사기 특별법
전세사기 피해자가 늘어나면서 2023년 6월 2일 전세사기 특별법(전세사기 피해자 지원 및 주거안전에 대한 특별법)을 제정해서 7월 2일부터 2년간 한시적으로 시행하고 있습니다.
1. 전세사기 특별법의 지원 내용
- 경·공매 절차에 대한 지원 : 진행중인 경·공매 유예 및 정지 신청, 법률상담 및 경매대행 서비스 제공, 우선매수권한 부여, 기존 주택을 공공임대로 제공
- 신용회복 지원 : 피해자들의 신용 불이익 방지를 위해 신용정보 등록 유예, 기존 전세대출 미상환금은 20년 간 분할 상황, 신규 주택 구입 또는 전세자금 대출 지원
- 금융적 지원 : 최우선변제점 무이자 전세대출 지원, 기존 주택 경매 또는 신규주택 구입 시 주택구입자금 대출, 다른 주택으로 이주 시 최대 2.4억까지 저리의 전세대출 지원
- 긴급 지원 : 4인 가족 기준으로 생계지원 월 162만 원(최대 6개월), 의료지원은 1회 300만 원까지, 주거지원은 월 66만 원(최대 12개월), 교육지원(분기별 21만 원, 최대 4분기)
2. 특별법의 지원 대상
- 대항력을 갖춘 임차인 : 주택 인도받고 전입신고와 확정일자를 받은 임차인
- 전세보증금 5억 이하
- 임대인이 이행불능으로 전세보증금 반환할 수 없는 상태인 경우만 적용
- 임대인이 '전세사기'에 해당하여야 적용 가능
※ 최우선변제권을 갖는 소액임차인은 대상에서 제외됩니다.
3. 신청방법
- 주민등록상 거주지(피해주택) 소재 관할 지차체(시·도)에 신청 → 지자체 자체조사 → 국토부위원회에 회부 2차 조사 → 최종 심의결과 60일(15일 연장 가능) 소요 → 통과 시 특별법 지원 대상으로 선정
4. 제출서류
- 결정 신청서
- 임대차계약서 사본 1부
- 주민등록초본 1부
- 개인정보 수집 및 이용동의서
- 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부
- 경매·공매 개시 관련 서류 사본
- 집행권원(판결정본, 지급명령, 공정증서 등)
- 임차권등기 서류(임차권등기명령 결정문, 등기사항전부증명서 등)
※ 결정신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록초본은 필수 제출서류입니다. 이외 서류들은 신청자 본인에게 해당되는 서류만 제출하시면 됩니다.
※ 본인 확인을 위해 신청 시 '신분증'을 꼭 지참하셔야 합니다.
5. 지자체별 접수창구 및 연락처
| 기관명 | 접수처 | 문의전화 |
| 강원도 | 강원도청 건축과 | 033.249.3464 |
| 경기도 | 경기도 전세피해지원센터 | 070.7720.4870~2 |
| 경상남도 | 경상남도 건축주택과 | 055.120 |
| 경상북도 | 경상북도청 | 054.880.4020 |
| 광주광역시 | 광주광역시청주택정책과 | 062.613.4832 |
| 대구광역시 | 대구광역시청 산격청사 | 053.803.4661 |
| 대전광역시 | 대전광역시청 토지정보과 | 042.270.6484 |
| 부산광역시 | 부산광역시청 주택정책과 | 051.888.4254 |
| 서울특별시 | 서울 전월세 종합지원센터 | 02.2133.1200~8 |
| 세종특별자치도 | 세종특별자치시청 주택과 | 044.300.5934 |
| 울산광역시 | 울산광역시청 건축정책과 | 052.229.4403 |
| 인천광역시 | 인천 전세피해지원센터 | 032.440.1805~6 |
| 전라남도 | 전라남도청 건축개발과 | 061.286.7721 |
| 전라북도 | 전라북도청 주택건축과 | 063.280.2365 |
| 제주특별자치도 | 제주특별자치도청 주택토지과 | 064.710.2693 / 2695 |
| 충청남도 | 충청남도청 건축도시과 | 041.635.4653 |
| 충청북도 | 충청북도청 건축문화과 | 043.220.4474 |
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